전세 최장 9년 보장 임대차보호법이 주택 시장에 미칠 영향은?

사회민주당 한창민 의원이 대표발의하고, 범여권 의원 10명이 공동발의한 전세 9년 보장을 주요 내용으로 하는 임대차보호법이 발의되어 논란이 커지고 있지요. 오늘은 이 법안이 국회를 통과하고 시행되었을때 주택 시장에는 어떤 영향이 있을지 기사와 전문가 칼럼 등의 내용을 기반으로 정리해 보겠습니다.

• 목 차 •

I. 주택임대차보호법 일부개정법률안 내용

2025년 10월 16일, 국회 의안정보시스템에 따르면 한창민 사회민주당 의원 등 범 여권 10명의 국회의원이 지난 10월 2일 '주택임대차보호법 일부개정법률안(의안번호 13489)'를 발의한 것으로 확인되었습니다.

이 개정안은 전세사기와 보증금 미반환 피해가 잇따르는 현실을 반영해 임차인의 주거 안정성을 높이겠다는 취지로 발의된 것으로 아래와 같은 내용을 담고 있습니다.

1) 임대차 기간 확대

현행 2년의 임대차 기간을 3년으로 늘리고,
계약갱신청구권 행사 횟수를 한 차례에서 두 차례로 확대
최장 9년간 동일 주택 거주를 보장한다는 것입니다.

2) 임대인의 재정정보 공개 의무 강화 조항도 추가

임대인은 국세･지방세 납세증명서 뿐 아니라 최근 2년가나 겅강보험료 납부 내역까지 제출해야 합니다.
또한 계약 만료 6개월 전부터 3개월 전 사이에는 관련 자료를 갱신해 세입자에게 다시 제공해야 합니다.

3) 임차보증금 보호 장치 강화

보증금은 선순위 담보권과 세금 체납액을 포함해 주택가격의 70%를 초과할 수 없음.
단, 개정 법안 시행 초기 1년 동안은 80%까지 허용.
임대인이 주택을 양도할 경우에는 새 임대인의 인적 사항과 재정정보를 서면으로 통보하도록 하고,
세입자가 3개월 내 이의를 제기하면 기존 임대인이 보증금 반환 의무를 유지토록 함.

4) 기타 변동 및 추가 사항

임차인의 권리 발생 시점을 '전입･입주 다음날 0시'에서 '당일 0시'로 조정.
보증금이 반환되지 않더라도 세입자가 직접 경매를 청구할 수 있는 경매청구권 신설.

개정 임대차보호법률안 의안원문 보러가기

법안의 발의자는 다음과 같습니다.

임대차보호법 개장안 발의의원2 — 사진출처: 국회 의안정보시스템

의원명	소속
한창민	사회민주당 (비례대표, 당대표)
윤종군	더불어민주당 (경기 안성시)
정춘생	조국혁신당 (비례대표)
최혁진	무소속 (비례대표)
윤종오	진보당 (울산 북구)
정혜경	진보당 (비례대표)
신장식	조국혁신당 (비례대표)
전종덕	진보당 (비례대표)
손 솔	진보당 (비례대표)
김재원	조국혁신당 (비례대표)

II. 주택시장에 끼칠 영향은?

임대차보호법 부동산 시장 — 사진출처: 이데일리

이번에 발의된 '장기 임차 보장 법안'은 세입자의 안정적인 주거 환경을 확보하는 데 기여할 수 있지만, 동시에 주택 시장의 공급 및 가격 형성 메커니즘에 중대한 변화를 가져올 수 있습니다.

최장 9년 전세 보장 법안이 시행될 경우 발생할 수 있는 주택 가격 및 시장 유동성 변화, 전세 가격 및 월세 전환 예측, 그리고 세금 및 주택 평가에 미치는 영향 등을 각종 보도와 연구자료의 분석을 바탕으로 자세히 알아보고 정리해 보겠습니다.

1. 주택 가격 및 시장 유동성 예측

장기 전세 보장은 임대차 시장을 넘어 매매 시장에도 영향을 미치며, 특히 주택의 유동성과 투자 심리에 직접적인 변화를 가져올 수 있습니다.

1) 주택 매매 가격의 단기 및 장기 예측

가) 단기적 관점

주택 소유자의 재산권 행사가 최장 9년 동안 제한될 수 있다는 불확실성으로 인해, 법안 시행 초기에는 매매 시장의 거래량이 감소하고 관망세가 짙어질 수 있습니다.
특히 갭 투자와 같이 단기 시세차익을 목표로 하는 투자 수요가 위축될 가능성이 높습니다.

나) 장기적 관점

임대 사업자들이 장기 임대에 대한 부담을 회피하기 위해 주택 공급을 줄이거나 임대 물건 자체를 매각할 수 있습니다.
이는 장기적으로 주택 시장의 매물 자체를 감소시켜 가격 하방 경직성을 높이는 요인으로 작용하거나, 특정 지역의 경우 주택 가격이 급등하는 '풍선 효과'로 이어질 수 있겠습니다.

2) 주택 유동성의 감소

장기간 세입자의 퇴거가 불가능해지면서 해당 주택을 급하게 매각해야 할 경우 매각이 어려워지거나 매도자가 가격을 상당 부분 할인해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이는 주택의 시장 가치 평가에 부정적인 영향을 미쳐 유동성 프리미엄이 사라지고 불확실성 리스크가 가격에 반영될 가능성을 높입니다.

2. 전세 가격 및 임대차 형태의 변화 예측

임대차 3법 시행 이후 나타났던 시장 현상을 고려할 때, 9년 장기 보장 법안은 전세 가격의 이중 구조 심화와 월세 전환 가속화를 초래할 가능성이 높습니다.

1) 신규 전세 계약의 가격 급등 위험

기존 세입자에게 최장 9년의 거주 안정성을 부여하는 것은 긍정적이나, 이는 곧 시장의 전세 물량을 최장 9년간 묶어두는 효과를 발생시킵니다.

가) 전세 물량 감소

집주인 입장에서 9년간 낮은 가격에 묶일 위험을 피하기 위해 전세를 월세로 전환하는 현상이 가속화될 것으로 예측됩니다.

나) 신규 전세 가격의 급등

시장에 공급되는 신규 전세 물량 자체가 희소해지면서, 신규 전세 계약은 집주인의 위험 프리미엄이 더해져 이전보다 훨씬 높은 가격에 형성될 수 있습니다.
2년+2년 계약갱신청구권 시행 당시에도 신규 계약 전세 가격이 단기간에 약 20~30% 급등했던 사례를 참고할 필요가 있겠습니다.

2) 월세 전환 가속화

임대인들은 장기 보장으로 인한 낮은 임대 수익률과 재산권 제약의 위험을 회피하기 위해 월세 또는 반전세를 선호하게 될 것입니다.
전세의 월세화는 임대인의 수익 구조를 안정화하지만, 보증금을 확보하기 어려운 사회 초년생이나 서민층의 주거 비용 부담을 가중시키는 결과를 낳을 수 있습니다.

임대차보호법과 월세전환비중 추이 — 그림출처: 동아일보

3. 세금 및 주택 평가에 미치는 영향

9년 장기 임차 보장은 주택 소유 및 평가와 관련된 세금(종합부동산세, 재산세 등)에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1) 보유세 부담의 불확실성 증가

가) 보유세 영향

법안 자체는 직접적으로 세금 산정 기준을 바꾸지 않습니다.
그러나 장기간 매각이 어렵고 임대 수익이 제한되는 주택은 시장 가치 평가에서 디스카운트될 수 있습니다.
이는 공시가격 산정의 근거가 되는 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다.

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나) 과세 기준의 모호성

장기간 계약이 보장되면서 발생하는 신규 계약 전세가와 기존 계약 전세가의 큰 격차(이중 가격)는 주택 평가의 기준을 더욱 모호하게 만들 수 있습니다.
과세 당국은 실질적인 시세를 반영하는 데 어려움을 겪을 수 있겠습니다.

2) 장기 임대 등록 유인책의 필요성

정부와 임대인 간의 마찰을 줄이고 시장에 안정적인 임대 물량을 유도하기 위해서는 장기 임대 사업자(최장 9년 의무 임대 기간)에 대한 세제 혜택 강화가 병행되어야 한다는 주장이 제기될 수 있습니다.
예를 들어, 장기 임대 등록 시 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 감면 등 구체적인 세제 유인책이 없다면 임대인들은 시장에서 이탈할 가능성이 높습니다.

장기 전세 보장 법안은 세입자의 거주 안정성을 획기적으로 개선하는 명확한 장점을 지니고 있습니다. 이는 주거 이동에 대한 불안감을 해소하여 삶의 질을 높이는 데 크게 기여할 수 있습니다. 그러나 시장에 미치는 파급력 또한 매우 클 것으로 예측되므로, 법안의 실효성 확보를 위해서는 전세 물량의 급격한 감소와 신규 계약 가격의 폭등과 같은 부작용을 최소화할 수 있는 임대인에 대한 명확하고 충분한 인센티브를 설계하는 것이 중요합니다.

임대인이든 임차인이든 이번 개정 법안의 진행 상황을 꾸준히 지켜보시고, 시장의 변화 추이를 주의깊게 살피는 노력이 필요한 시기입니다.