타인의 재산을 상속 또는 증여를 받을 때, 현금이 아닌 재산은 그 평가 금액이 얼마인지에 따라 피상속인 또는 수증자가 납부해야할 세액이 크게 차이가 날 수 있습니다.
오늘은 상속증여재산의 평가기준과 어떻게 평가하는지 그 방법에 대해 알아보았습니다.
1. 상속･증여재산의 평가기준은 시가(市價)
상속이나 증여재산에 대해 세금을 부과하기 위해서는 해당 재산의 평가액을 금액으로 확정해야 합니다. 상속･증여 재산이 현금이 아닌 경우, 그 재산의 평가가 가장 중요한 이유입니다.
만약 평가가 잘못되어 신고될 경우 가산세가 발생하거나 과도한 세금부과로 이어질 수 있기때문입니다.
2. 시가의 정의와 평가 기간 원칙
상증법. 즉, 상속세 및 증여세법 제60조 ① 에 의하여 상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 또한 세법에서도 '상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.'라고 규정되어 있습니다.
여기서 시가(市價)란 '불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액'이라고 정의됩니다. 이 시가에는 해당 재산의 실제 매매가액 이외에도 감정, 수용, 공매 또는 경매가액도 포함됩니다.
그러니까 현재 거래되는 가격이라는 뜻입니다. 간혹 부동산의 경우 '공시지가'를 기준으로 한다고 생각하시는 분들도 있는데 이는 일부는 맞고 일부는 틀린 말입니다. 그 이유는 세법에서 정하는 재산평가의 시점안에 특정할 수 있는 금액이 있냐없냐의 차이로 달라지기 때문입니다. 공시지가를 시가로 평가하는 경우는 글 마지막 부분의 '7.시가 산정이 어려운 경우 재산 평가 방법표'를 참조하시기 바랍니다.
세법에서는 재산평가 시점을 상속개시일 또는 증여일로 정하고 있다고 하였는데, 상속과 증여는 아래와 같은 평가 구간을 정하고 있습니다.
- 상속 : 상속개시일 전･후 6개월
- 증여 : 증여일 전 6개월, 후 3개월
상기 기간 이내에 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우, 해당 가액의 평균액을 시가로 인정합니다.
추가로 위의 평가기간 외에 시가로 인정하는 경우 역시 별도로 정해두고 있는데 (상증법 시행령 제49조 제1항 단서)
① 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우
② 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우
* 매매 등 : 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 포함
위와 같은 경우에 납세자 또는 지방국세청장･세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있습니다.
3. 평가기간 내 시가가 없는 경우
평가기간 내 해당 재산의 거래가 없어 시가가 없는 경우는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 내 신고일까지의 동일 또는 유사재산의 매매 등가액을 시가로 판단합니다.
다만, 평가기준일 . 전2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 가격변동이 특별히 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.
4. 복수의 거래로 여러 개의 시가가 존재할 경우
평가기간 중 복수의 거래가 발생하여 2개 이상의 시가가 있는 경우에는, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 판단합니다.
5. 보충적 평가방법
위의 큰 3가지 기준 외 시가 산정이 어려운 여러가지 경우에는 아래와 같이 상증법 제61조에서 65조에 따른 보충적 평가방법을 따릅니다.
- 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)
- 상속세 및 증여세법 제62조 (선박 등 그 밖의 유형재산의 평가)
- 상속세 및 증여세법 제63조 (유가증권 등의 평가)
- 상속세 및 증여세법 제64조 (무체재산권의 가액)
- 상속세 및 증여세법 제65조 (그 밖위 조건부 권리 등의 평가)
6. 시가 판단의 기준 정리
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7. 주요 재산 종류별 평가 방법표 (시가 산정이 어려운 경우)
상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 하는 것이 원칙이지만 시가를 산정하기 어려운 경우가 있습니다.
세법에서는 이와 같은 문제를 보완하기 위해 평가해야 할 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류별로 평가할 수 있는 방법을 아래와 같이 규정하고 있습니다.
| 구분 | 평가방법 |
| 토지 |
개별공시지가
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| 주택 |
개별주택가격, 공동주택가격
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| 오피스텔 및 상업용 건물 |
상업용건물/오피스텔 기준시가. 다만, 고시된 기준시가가 없을 경우 일반건물 평가방법으로 산정
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| 일반건물 |
국세청장이 고시하는 건물 기준시가 산정방법에 따라 평가
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| 임대차계약이 체결된 부동산 등 | 사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산의 경우 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액 |
| 코스피･코스닥 상장주식 | 평가기준일 이전･이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의 평균액 |
| 비상장주식 | 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액 |
| 저당권 등이 설정된 재산 | 저당권, 담보권 등이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액을 시가 /또는 보충적 평가가액과 비교하여 큰 금액 |