지은 지 오래된 구축 아파트의 경우 다양한 수리 및 교체 작업 등을 통해 주거 환경을 개선하고 있습니다. 다양한 환경 개선 작업 중 단지 전체를 도색하는 공사와 비견될 정도로 큰 작업으로 아파트 승강기 (Elevator) 교체 공사가 있습니다.
오늘은 아파트 엘리베이터 (승강기) 교체 공사와 관련된 법규와 절차, 그리고 비용 등에 대한 내용을 정리해 보았습니다.
I. '승강기 안전 관리법'의 승강기 관리 법규
집합건물의 엘리베이터의 관리에 관한 법규인 '승강기 안전 관리법'에는 아래와 같은 승강기 안전 점검 규정이 마련되어 있습니다.
1. 자체 점검
가) 승강기 관리주체는 월 1회 이상 승강기의 안전에 관한 자체점검을 시행하여야 하고 그 결과를 '승강기안전종합정보망'에 입력하여야 합니다.
▷ 상기 규정을 위반한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다.
나) 승강기 관리주체는 자체점검 결과 승강기에 결함이 있다는 사실을 알았을 경우 즉시 보수해야 하며, 보수가 끝날 때까지 해당 승강기의 운행을 중지하여야 합니다.
▷ 상기 규정을 위반하여 운행을 중지하지 않은 자 또는 운행의 중지를 방해한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다.
2. 승강기 설치·정기·수시·정밀검사
승강기 관리주체는 해당 승강기에 대하여 아래와 같은 검사를 실시하여야 합니다.
가) 설치검사
승강기 설치(승강기를 교체 설치한 경우는 제외)를 끝낸 경우에 실시하는 검사
나) 정기검사
설치검사 후 정기적으로 시행하는 검사로 검사주기는 2년 이하로 하되, 아래의 사항을 고려하여 승강기별로 검사주기를 다르게 할 수 있습니다.
- 승강기의 종류 및 사용 연수
- 중대한 사고 또는 중대한 고장의 발생 여부
- 그 밖에 승강기 안전관리법 시행규칙에서 정하는 사항
다) 수시검사
다음의 어느 하나에 해당하는 경우 '수시검사'를 실시합니다.
- 승강기의 종류, 제어방식, 정격속도, 정격용량 또는 왕복운행거리를 변경한 경우
- 승강기의 제어반 또는 구동기를 교체한 경우
- 승강기에 사고가 발생하여 수리한 경우 (승강기의 결함을 중대한 사고 또는 중대한 고장이 발생한 경우는 제외)
- 승강기 관리주체가 요청하는 경우
라) 정밀안전검사
다음의 어느 하나에 해당하는 경우 '정밀안전검사'를 실시합니다.
① 정기검사 또는 수시검사 결과 결함의 원인이 불명확하여 사고 예방과 안전성 확보를 위하여 정밀안전검사가 필요하다고 인정하는 경우
② 승강기의 결함으로 중대한 사고 또는 중대한 고장이 발생한 경우
③ 설치검사를 받은 날로부터 15년이 지난 경우
④ 그 밖에 승강기 성능의 저하로 승강기 이용자의 안전을 위협할 우려가 있어 정밀안전검사가 필요하다고 인정한 경우
▷위의 ③항에 해당하는 때에는 정밀안전검사를 받고, 그 후 3년마다 정기적으로 정밀안전검사를 받아야 함.
마) 기타
- 위의 승강기 검사를 받지 않고 승강기를 운행하게 하거나 운행한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
- 승강기 관리주체는 안전검사를 받지 아니하거나 안전검사에 불합격한 승강기를 운행할 수 없으며, 운행을 하려면 안전검사에 합격해야 합니다. 이 경우 승강기 관리주체는 안전검사에 불합격한 승강기에 대해서는 안전검사에 불합격한 날로부터 4개월 이내에 안전검사를 다시 받아야 합니다.
- 이를 위반하여 안전검사에 불합격한 승강기를 운행한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
- 승강기의 제조·수입업자 또는 승강기 관리주체는 설치검사를 받지 않거나 설치검사에 불합격한 승강기를 운행하게 하거나 운행해서는 안됩니다.
- 이를 위반하여 설치검사에 불합격한 승강기를 운행하게 하거나 운행한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
II. 아파트 엘리베이터 (Elevator) 교체에 관한 규정
아파트에 설치된 엘리베이터는 '공동주택관리법' 제29조의 규정에 따라 주요 시설로 분류되는 장치입니다.
공동주택의 주요 시설은 아파트 입주자 대표회의나 건물 관리자를 통해 주기적으로 점검과 보수를 해야하는데 엘리베이터 관련 주요 부품은 아래와 같은 내용이 명시되어 있습니다.
- 엘리베이터 기계장치와 제어반, 조속기(과속감지 기능), 도어 개폐장치 : 15년마다 전면 교체
- 와이어 로프, 시브(와이어로프를 감고 있는 휠) : 5년마다 교체
또한 위와 같은 부품의 수리 및 교체를 위해 아파트 주민들은 장기수선충당금을 납부하고 적립하고 있습니다.
장기수선충당금이란 아파트, 오피스텔과 같은 공동주택의 엘리베이터, 배관, 건물 도색 등 주요 시설의 교체 및 보수를 위해 주택 소유자에게 부과되는 비용으로 관리비에 포함하여 부과되는 돈입니다.
이것은 소유자들에게 부과되는 것이니 세입자로 거주하시는 분들은 이사를 나가실때 살면서 관리비와 함께 납부했던 금액을 집주인에게 돌려받을 수 있습니다.
III. 승강기 교체공사의 비용
승강기는 정기검사를 통해 교체의 필요성이 있을 때 진행이 되지만 통상 준공 후 25년 차 정도 되었을 때 진행되는 곳이 많습니다.
승강기 교체비용은 대당 많게는 수억 원에 달하여 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아닙니다. 게다가 아파트의 층 수, 제조사, 부가 기능, 탑승 인원 수 등 다양한 옵션에 따라 천차만별의 가격대를 가지고 있으므로 일반화하기 쉽지 않습니다.
신도시의 경우 대규모 단지가 동시에 준공되고 입주하여 동시에 교체 수요가 발생하므로 지자체 차원에서 보조금을 지원하고 있습니다. 각 지자체는 조례를 통해 공동주택 보조금 지원사업의 대상과 범위를 확대하는 정책을 시행 중입니다. 교체 공사가 요구되는 지역에 사시는 분들은 미리 거주지역 지자체 홈페이지를 통해 확인해 보시는 것도 좋겠습니다.
지자체의 보조금과 기 적립된 장기수선충당금으로 공사를 진행하는 것이 원칙이나, 공사 비용이 부족할 경우에는 입주자 대표회의에서 아파트 관리규약을 통해 장기수선충당금을 일정기간 인상하여 충당하는 경우도 있습니다.
[ 공사비 = 적립된 장기수선충당금 + 지자체 보조금 (+ 신규 부담 장기수선충당금) ]
IV. 아파트 엘리베이터 교체공사비의 분담에 관한 분쟁
상기와 같이 기 적립된 장기수선충당금을 사용코자 할 때, 또는 신규로 장기수선충당금을 부과하여 아파트 엘리베이터 교체비용을 충당코자 할 때 엘리베이터 이용 빈도가 낮은 저층 특히 1, 2층에 거주하는 주민의 경우 교체비용을 분담하는 것이 부당하다는 주장을 하는 경우가 많습니다. 실제로 이러한 분쟁은 법정으로 확대되는 경우도 있었습니다.
가장 최근의 판례는 아래와 같습니다.
"엘리베이터 교체로 인해 단지 전체의 가치가 상승하고
그로 인해 부동산 가격도 동반 상승하는 이점을 누리는 것은
저층 거주자도 동일하므로 비용 분담이 정당하다."
단, 엘리베이터를 이용하지 않는 세대가 다른 거주민과 동일한 혜택을 누리고 있는 것은 아니니 균등 분담이 아닌 차등 분담토록 판시하였습니다.
V. 승강기 교체공사 중의 생활
아파트 엘리베이터 교체 공사는 보통 한 달 정도의 시간이 소요됩니다.
한 달 동안 해당 건물의 입주민들은 많은 불편을 감내해야하는데, 관리주체 측에서는 공동생활의 편의를 위해 아래와 같은 내용을 미리 고지하고 준수토록 요청하고 있습니다.
- 공사기간 동안은 전 층의 주민이 도보로 이동을 해야 합니다. 또한 택배와 음식 배달 서비스도 실질적으로 중단된다고 생각하는 것이 좋습니다. 간혹 5층 이하의 저층에 한하여 서비스가 제공되는 곳도 있다곤 하지만 대부분은 1층이나 경비실로 내려와서 받아가는 형식으로 진행됩니다.
- 도보로 이동하는 입주민들이 계단 이용 중 쉴 수 있도록 3개 층마다 의자를 하나씩 놔드립니다.
- 주1회 재활용 수거일이 지정된 아파트라도 공사기간 중에는 주중 상시 재활용을 배출할 수 있도록 준비해줍니다. 이는 대량의 재활용품을 들고 계단으로 이동할 경우 불편하고 위험할 수 있기 때문입니다.
- 공사 아파트의 마당에 위치한 주차공간에 펜스를 설치하고 새로 설치될 엘리베이터 교체공사용 부품과 배출되는 폐기물이나 승강기 부품을 적재하여둡니다. 그로인해 공사기간 중에 주차공간이 부족할 수 있습니다.
- 공사기간은 1개월 정도 소요되나 그 기간동안 계속 공사로 인한 소음이 발생하지는 않습니다. 일정 수준의 소음은 있을 수 있으나, 생활에 지장을 줄 정도의 소음이 발생하는 일수는 공사 초기를 포함하여 전체 기간 중 7일 정도 됩니다.
- 모든 동에서 일괄적으로 공사를 진행하지는 않습니다. 3개의 건물에 각 2개씩 모두 6개의 엘리베이터가 교체될 경우 각 건물마다 하나씩 3개를 먼저 교체하고 난 후에 남은 3개를 교체하는 식으로 진행됩니다.
- 옥상을 통해 옆 라인으로 이동이 가능한 건물일 경우 운행이 가능한 엘리베이터를 통해 옥상으로 올라가 옆 라인 계단으로 내려가는 방법을 사용하는 경우도 있습니다.
VI. 아파트 엘리베이터 공사의 주의할 점
아파트 엘리베이터 교체공사는 막대한 비용이 소모되고 많은 입주민이 오랜 시간동안 불편을 감수해야 하는 큰 공사이니만큼 작업이 완료된 후의 입주민들 만족도가 가장 큰 공사이기도 합니다.
노후된 시설로 인한 불안감, 불결함 등을 벗어나 빠른 속도와 안정감, 정숙함 그리고 최신 기능을 통해 제공되는 쾌적함 등으로 주거만족도가 상승하고 부동산의 가치 상승 또한 기대할 수 있습니다.
그러나 입주자 대표회의에서는 노약자 및 장애가 있으신 분들을 위한 배려를 놓쳐서는 안됩니다.
입주민들의 적립금으로 교체비용을 충당하고 모든 주민이 같이 공사기간 동안 불편을 감수하는 것은 맞지만 70, 80대 이상의 노약자분들이나 특히 장애가 있으신 분들은 한 달 동안 꼬박 갇혀 지내셔야 한다는 것도 미리 고려해야 할 사항이며 이에 대한 대책도 반드시 마련하여야 합니다.
2021년 말, 모든 입주민들이 같은 상황이므로 모두가 불편을 감수해야 한다는 논리로 장애인에 대한 배려 없이 공사를 강행 한 경우, 국가인권위원회의 권고로 헌법 제10조 '행복권'에 해당하는 '이동권'과 11조에 해당하는 '평등권'을 침해하였고, '장애인 차별 금지법'도 위반하였다는 판결과 함께 아파트 관리사무소에서 손해배상을 지급할 것을 권고했다는 기사도 있었습니다.
※ 다른 인기 글
- 석유, 경유, 휘발유, 등유 등 기름의 종류와 명칭의 근원
- 폐CT, 흉부CT 검사의 종류•방법•비용•국가검진
- 파크골프 총정리 (정의, 규칙, 준비물, 비용, 시작하는 방법)
- 아파트 외벽 도색•도장 공사, 아파트 칠하기 절차와 비용
- 우리 조상들의 전통적인 금기(禁忌)들 – 밥먹을때, 밤에, 초상집에서 등