아파트 외벽 도색•도장 공사, 아파트 칠하기 절차와 비용
아파트 엘리베이터 교체 공사 만큼이나 큰 규모의 공사로, 단지 전체를 대상으로 진행되는 공사가 아파트 외벽 도색 및 도장공사가 있습니다.
노후된 아파트의 외벽을 다시 칠하는 공사라고만 알고있는 아파트 도장 공사에는 생각보다 많은 종류의 작업이 필요하고, 전체 단지를 대상으로 동시에 이루어지는 것이다 보니 미리 설문조사를 통해 디자인을 선정하고, 관리사무실에서 수시로 방송을 통해 주민 협조를 요청하기도 하는 행사이기도 합니다.
오늘은 아파트 외벽 도색 및 도장공사의 정의, 진행 절차, 그리고 비용 등에 대해 정리해 보겠습니다.
I. 아파트 외벽 도색•도장 공사란 ?
환경부와 페인트 업계가 추산하는 아파트 재도장 시장의 규모는 2019년 기준 년 6,000억 원대 정도라고 합니다.
아파트 도색·도장 공사라고 말할 수 있는 공사는 크게 3가지 종류가 있습니다.
1. 외벽 페인트 도장 : 아파트 외벽을 다시 칠하는 공사
2. 옥상 방수 공사 : 아파트가 노후 됨에 따라 옥상 바닥의 방수 페인트가 약해져서 누수가 발생할 때 다시 칠해주는 공사
3. 지하주차당 바닥 도장 : 아파트 옥상과 마찬가지로 지하주차장도 주기적으로 도장 공사를 해줘야 합니다.
이러한 3가지 공사 중에서 일반적으로 아파트 도색·도장 공사라고 하면 떠올리는 것은 외벽 페인트 도장 공사가 되겠습니다.
이 작업은 아파트 내에서 이뤄지는 모든 보수 공사 중에서 가장 규모가 큰 작업이며, 입주민들의 생활에도 엘리베이터 교체 만큼이나 불편을 주는 공사이기도 합니다.
II. 아파트 외벽을 재도장하는 이유
아파트 외벽을 재도장하는 이유는 단순히 미관상의 이유로 진행되는 것은 아닙니다.
아파트 외벽의 페인트는 물과 공기의 접촉으로부터 콘크리트를 보호하는 역할도 하고 있습니다. 그러므로 외벽 페인트 도색이 조금씩 약해지면 콘크리트에 균열이 생기거나 외벽에 물이 생기면서 건물 자체의 수명도 짧아지게 되므로 주기적으로 재도색을 해주며 건물을 관리해주어야 합니다.
공동주택관리법에서는 일정 규모 이상의 공동주택에 대해 5년에 한 번씩 아파트 외벽 재도장을 실시하도록 권고하고 있습니다.
단지 전체를 대상으로 진행되는 큰 규모의 공사이니 만큼 입주민들의 납입으로 적립된 '장기수선충당금'으로 시행되는 공사이므로 공사 진행 여부부터 투표를 통해 결정되는 경우가 대부분입니다. 따라서 공동주택관리법의 권고와는 무관하게 현실적으로는 보통 10년 내외에 한 번씩 공사가 진행되는 것 같습니다.
때로는 건물의 노후와 상관 없이 아파트명이 바뀌면서 브랜드 상승효과를 얻기 위해 도색을 다시 하는 경우도 있습니다. 예를 들어 90년대 지어진 '현대아파트'가 '아이파크'로 이름을 바꿔 칠한다거나, '대우아파트'를 '푸르지오'로 바꾸는 경우가 흔히 발견됩니다.
보통은 노후로 인한 공사 진행 시 새로운 브랜드를 그려 넣는 경우가 대부분이긴 합니다.
III. 아파트 외벽 도장공사 비용
외벽 도장공사의 비용은 엘리베이터 교체공사와 마찬가지로 장기수선충담금에서 지출됩니다.
비용이 부족할 때는 역시 장기수선충당금을 한시적으로 인상하는 형태로 보충할 수 있으며, 노후 아파트가 많아지면서 지자체 등에서 별도의 지원 사업으로 비용을 지원해주는 곳도 많으니, 해당 지역의 지자체 홈페이지에서 미리 확인해 보는 것도 필요하겠습니다.
아파트의 층수, 공사의 범위, 단지 내 동 수 등 다양한 변수로 인해 도장 공사의 비용을 일반화하기는 쉽지 않습니다만 여러 자료와 온라인 상에서 찾아본 경험자의 게시물을 정리하면 아래와 같은 사례를 볼 수 가 있었습니다.
사례 1) 2개 동 264세대 ⇨ 1억 1천만 원
이 경우 층 당 8세대 정도되는 복도식 아파트로 추정이 가능하겠으며, 세대당 42만원 정도의 비용이 들었다고 계산됩니다.
사례 2) 10개 동 330세대 (5층 건물 6개 동, 10층 건물 4개 동) ⇨ 1억 2천 7백만 원
이 경우 층당 4~6세대 정도의 계단식 아파트로 추정되며, 세대당 38.5만 원이 들었다고 계산됩니다.
이상과 같은 사례가 절대적인 기준이 될 수는 없겠으나 계단식이든 복도식이든 세대당 평균 40만 원 내외의 비용이 소요된다고 생각하면 될 것 같습니다.
공사비의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비이니만큼 층수가 높은 아파트일수록 당연히 세대당 비용은 높아질 것으로 예상됩니다.
IV. 아파트 외벽 도색•도장 공사의 절차
1. 공사 여부 결정
수요가 있을 때 먼저 아파트 입주자 대표회의에서 전체 도장공사 여부에 대한 입주민 전체 투표를 공고합니다.
여기서 찬성 결과가 나오면 업체를 선정하고 도색 디자인을 선정합니다.
위의 업체와 디자인 선정 등의 절차도 당연히 투표를 거치게 되고, 결과에 대한 공고도 진행이 됩니다.
모든 준비가 끝나면 외벽 도장 공사 일정에 대한 안내문이 게시되며, 관리사무소에서 해당 공사에 대한 방송 안내도 진행 됩니다.
아파트 외벽 도장 공사는 입주민들의 생활에 많은 불편을 줄 수 있으므로 공고문이나 안내 방송을 주의깊게 확인하고 미리 대비하는 것이 좋습니다.
2. 퍼티 작업
퍼티 작업이란 벽면에 이물질이나 오염 부위 또는 손상 부위를 외부 전용 퍼티로 메꿔주는 작업을 말합니다.
아파트 상층부터 로프를 타고 내려오면서 수작업으로 진행되는 것으로 이 과정 중에는 아파트 외관이 마치 누더기처럼 여기저기 흰 줄로 칠해져 보기가 싫지만 외관을 보기 좋게 하는 것보다 훨씬 더 중요한 과정이라 하겠습니다.
3. 초벌 도장 및 본 도장
칠하기는 1차로 초벌 도장을 진행하고, 2차로 본 도장을 진행합니다.
가) 사용 페인트
아파트 외벽 도장공사에는 수성페인트를 사용합니다. 지역에 따라 사용되는 페인트의 종류는 아래와 같습니다.
1) 외부용 수성페인트 : 아파트 외벽, 복도식 아파트의 복도, 지상 데크형 주차장 등
2) 내부용 수성페인트 : 지하 주차장, 계단식 아파트의 복도 등
수성페인트는 냄새가 별로 없고 빨리 건조되는 장점이 있습니다.
나) 공사 방법
외벽을 칠하는 공사방법으로 예전에는 스프레이로 뿌려서 도색하는 경우가 많았습니다. 그러나 법령이 개정되어 2021년부터는 붓이나 롤러로 칠하는 방법만 시행토록 강제되었습니다. 스프레이 분사 방식의 경우 공기 중으로 입자가 날아다녀 질병을 유발시키거나 환경을 오염시키는 큰 단점이 있었습니다.
공사방법이 칠하기로 강제됨에 따라 공사업체의 인건비 부담이 커짐으로써 공사비용도 전체적으로 상승하였습니다.
다) 도색 중 입주민 주의사항
공사 중에는 페인트로 인한 피해를 막기 위해 지상 주차장에 주차를 하지 않도록 관리사무소를 통해 권고를 하지만 주차공간의 부족으로 인해 많은 차들이 지상에 그대로 주차되어 있는 경우가 많습니다. 이런 경우 아래 사진과 같이 비닐 커버를 씌워 떨어지는 페인트로 인한 피해를 방지하는 노력을 하지만 가능하면 주차장소를 옮기는 것이 맞을 것 같습니다.
아파트 외벽 도색 및 도장 공사는 미관상 새 아파트 같은 느낌도 들고 건물 외벽을 보수하는 과정을 통해 좀 더 견고하게 보강하는 역할도 하므로 아파트 가치 상승에도 일조하는 중요한 공사입니다. 다시 한 번 강조하고 싶은 것은
- 아파트 도색 공사는 반드시 붓이나 롤러를 이용한 칠하기 방식이어야 하며, 스프레이 분사 방식은 절대로 하면 안됩니다.
- 공사 기간에는 주차장소를 반드시 옮겨 도색으로 인한 피해를 미리 방지하여야 합니다.
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