부동산 담보 대출이나 매매 등을 위해 토지의 시세를 알아보시려는 경우가 있습니다. 그러나 아파트나 건물 등 거래가 잦고 비슷한 규모의 매물가격을 쉽게 확인할 수 있는 부동산과 달리 토지는 지역, 형태, 지목 등의 변수가 많아 유사 매물을 찾기가 힘들고 거래 건수도 많지 않아 현재 시세를 확인하기가 힘든 것이 사실입니다. 오늘은 이런 경우 손쉽게 현재 토지의 시세를 조회할 수 있는 방법을 정리해보겠습니다.
I. 용어의 이해
먼저 우리가 쉽게 확인할 수 있는 정부 고시 토지 가격은 '공시지가'이지요. 여기서 공시지가란 세금 부과를 목적으로 정부가 결정한 토지가격을 말합니다. 정부는 매년 지역별 공시지가를 고시하며, 이는 재산세 과세 기준으로 사용됩니다. 당연히 현재 해당 토지의 시장 가치를 나타내는 '실거래가' 또는 '시세'와는 꽤나 큰 차이가 있습니다.
부동산 가격에 대한 용어에 대한 자세한 내용은 아랫글을 참고하시기바랍니다.
II. 토지 가격 조회 시 확인해야 할 사항들
토지의 시세를 정확히 파악하려면 지목, 용도지역, 그리고 거래 연도 등을 확인해야 합니다.
각 항목별로 자세히 정리해 보겠습니다.
1) 지목 (地目)
지목이란 토지를 그 목적에 따라 분류해 놓은 것을 말합니다. 우리나라의 경우 '밭'은 '田', '논'은 '畓', 이런 식으로 아래 표와 같이 모두 28개의 지목이 있습니다.
시세를 확인하고자 하는 토지의 지목과 동일한 지목을 가진 토지와 비교하여야 합니다.
| 용도 | 지목 | 지목 |
| 밭 | 전 田 | 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물･원예작물･약초･뽕나무･닥나무･묘목･관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지 |
| 논 | 답 畓 | 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼･연(蓮)･미나리･왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 |
| 과수원 | 과 果 | 사과･배･밤･호두･귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지 단, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다. |
| 목장용지 | 목 牧 | 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지. 가축을 사육하는 축사 등의 부지. 상기 토지와 접속된 부속시설물의 부지 |
| 임야 | 임 林 | 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)･죽림지･암석지･자갈땅･모래땅･습지･황무지 등의 토지 |
| 광천지 | 광 鑛 | 지하에서 온수･약수･석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지 단, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외합니다. |
| 염전 | 염 鹽 | 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지 단, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외합니다. |
| 철도용지 | 철 鐵 | 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)･차고･발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지 |
| 하천 | 천 川 | 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지 |
| 제방 | 제 堤 | 조수･자연유수(自然流水)･모래･바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제･방수제･방사제･방파제 등의 부지 |
| 구거 | 구 溝 | 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로･둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지 |
| 유지 | 유 溜 | 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐･저수지･소류지(沼溜地)･호수･연못 등의 토지와 연･왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지 |
| 양어장 | 양 養 | 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 수도용지 | 수 水 | 물을 정수하여 공급하기 위한 취수･저수･도수(導水)･정수･송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 대지 | 대 垈 | 영구적 건축물 중 주거･사무실･점포와 박물관･극장･미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지 |
| 공장용지 | 장 場 | 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지 위의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지 |
| 학교용지 | 학 學 | 학교용지 : 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지 |
| 주차장 | 차 車 | 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 단, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외합니다. – 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다) – 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 |
| 주유소용지 | 주 注 | 석유･석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 단, 자동차･선박･기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외합니다. |
| 창고용지 | 창 倉 | 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 도로 | 도 道 | 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지 고속도로의 휴게소 부지 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 단, 아파트･공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외합니다. |
| 공원 | 공 公 | 일반 공중의 보건･휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지 |
| 체육용지 | 체 體 | 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장･실내체육관･야구장･골프장･스키장･승마장･경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지. 단, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장･골프 연습장･실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외합니다 |
| 유원지 | 원 園 | 일반 공중의 위락･휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장･유선장(遊船場)･낚시터･어린이놀이터･동물원･식물원･민속촌･경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 단, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천･구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외합니다. |
| 종교용지 | 종 宗 | 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배･법요･설교･제사 등을 하기 위한 교회･사찰･향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 사적지 | 사 史 | 문화재로 지정된 역사적인 유적･고적･기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 단, 학교용지･공원･종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적･고적･기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외합니다. |
| 묘지 | 묘 墓 | 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정･고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 단, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 합니다. |
| 잡종지 | 잡 雜 | 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 다른 지목에 속하지 않는 토지 단, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외합니다. |
2) 용도지역
용도지역이란, 국가나 지방자치단체가 제한한 토지의 사용 방식에 따른 구분을 말합니다. 이러한 제한 사항에는 건폐율, 용적률, 건축물의 고도 제한 등이 있습니다.
용도지역은 크게 주거용도, 상업용도, 공업용도 그리고 기타로 나누는데, 각 용도마다 세분화하여 아래와 같이 구분할 수 있습니다.
| 용도지역 | 세부 구분 |
| 주거용도 | 일반주거, 1종일주, 2종일주, 3종일주, 전용주거, 1종전주, 2종전주, 준거주지 |
| 상업용도 | 중심상업, 근린상업, 유통상업, 일반상업 |
| 공업용도 | 일반공원, 전용공업, 준공업지 |
| 기타 | 관리지역, 계획관리, 생산관리, 보전관리, 농림지역, 자연환경, 개발제한, 자연녹지, 보전녹지, 생산녹지, 기타, 용도미정 |
참고로 건축물이 포함되는 토지의 경우 건폐율과 용적률이 가장 중요합니다. 쉽게 이해하기 힘든 두 항목의 내용을 풀어서 설명해 보겠습니다.
가) 건폐율 ･ 建蔽率
건폐율은 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 그러니까 건설 부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율 말합니다. 당연히 %로 표시합니다.
건폐율 = (건축면적 / 대지면적) x 100 (%)
나) 용적률 ･ 容積率
용적율은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율, 그러니까 건물의 전체 바닥면적을 땅의 넓이로 나눈 비율을 말합니다.
용적률 = (건물 연면적 m² / 대지면적 m²) x 100 (%)
위의 건폐율과 용적률은 아래 그림을 살펴보시면 잘 이해하실 수 있습니다.
해당 토지의 건폐율과 용적률이 얼마까지인지에 따라 토지의 가격은 천양지차 달라질 수 있습니다. 시세를 확인하고자 하는 토지와 동일한 지목과 동일한 용도지역을 가진 토지의 시세를 참고해야 한다는 말입니다.
3) 거래 연도
마지막으로 확인해야 할 것이 시세를 확인하려는 토지 주변에서 가장 최근에 거래된 토지의 가격입니다.
토지는 건물이나 주택만큼 빈번하게 거래가 이루어지지 않으므로, 최근 거래 가격이 있으면 산정이 좀 더 쉬워집니다. 만약 최근 2~3년 내에 거래가 없었다면 아무래도 명확한 가격을 추정하기가 어렵겠지요. 이런 경우에는 주변 토지의 연도별 실거래가 추이와 해당기간의 공시지가 변동률을 참조하여 추정하는 것도 방법이겠습니다. 물론 정확한 가격 산정은 전문 감정평가사에게 위탁하는 것이겠지만요.
III. 토지 가격 조회 사이트
이제 현재의 토지 가격을 확인할 수 있는 사이트에서 해당 토지의 실거래가를 추정해보겠습니다.
추천하는 토지 실거래가 확인 사이트는 아래의 4곳이 있습니다.
1) 국토교통부 실거래가 공개시스템
국토교통부에서 부동산 거래 신고제를 통해 수집된 실거래 자료를 바탕으로 아파트, 단독 등 주택과 토지, 입주권 등 부동산 실거래가를 취합･제공하는 사이트입니다. 그림 좌측 상단에 연도/주소를 입력해 해당 지역의 실거래가를 확인할 수 있습니다.
2) 밸류맵
밸류맵은 2015년 설립된 부동산 빅데이터 서비스 전문기업입니다. 그림과 같이 부동산 유형, 지목, 용도지역, 거래 연도 등 다양한 조건을 입력하고 실거래, 경매물건의 현재 시세를 확인할 수 있습니다.
3) 부동산플래닛
부동산플래닛은 토지를 포함한 각종 부동산의 실거래가, 매물 등을 확인하고, 부동산 뉴스, 학군 분석 등의 서비스도 제공하고 있습니다. 웹사이트 외 안드로이드 어플도 제공하고 있습니다.
4) 땅야
땅야는 전국 토지 실거래가 조회 및 거래 전문 서비스입니다. 토지매매, 토지거래, 토지투자, 경매정보를 홗인할 수 있으며, 웹사이트 외에도 안드로이드･iOS 어플도 제공됩니다.
- 전국 토지 실거래가 조회
- 전국 토지 시세 및 가격추이 트렌드 조회
- 토지 공시지가 조회 / 공시지가 실거래가
- 토지 거래가격 및 땅 실거래 가격 기준 인근 매물 정보
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-…
마무리
토지 가격을 조회할 때는 단순히 공시지가를 참고하는 것이 아니라, 실거래가를 기준으로 다양한 요소를 고려해야 합니다. 지목과 용도지역을 분석하고, 최근 거래 내역을 확인하여 보다 신뢰도 높은 시세 정보를 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 밸류맵, 부동산플래닛, 땅야 등의 사이트를 적극 활용하면 보다 정확한 가격 정보를 얻을 수 있습니다.
앞으로 토지 거래를 고려하고 있다면, 위 방법들을 활용하여 신중한 결정을 내리시길 바랍니다.
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